3・テナント契約と内装工事・事業計画

仕事&資格

テナント契約する

気に入ったテナントが見つかった時にまず保健所で相談しましょうとお話ししましたが、人気が高そうな物件の場合は押さえておかないと他の人が契約してしまうこともあるでしょう。

そんな時には契約する意思があること話して手付け金を払うことで保健所に聞きに行く間や融資の相談の間などしばらく待ってもらうことができたりします。

ただし手付金はやっぱりこの物件やめとこうと思っても返ってはこないので、できる限り小額にしておかなければなりません。資金があまり余裕がない場合には、不動産屋の担当者に正直に伝えて、手付が少額で済むように相談してみましょう。

また融資を受ける場合には手付金を支払って融資が降りるか決定するのを待つしかありません。

これらの記事を一読してから、順番が前後してもいいので、できることは並行して進めましょう。

実際に契約する際には保証人もしくは保証会社、印鑑証明などが必要になってきます。

内覧に行った際に気に入ったら契約時に必要な書類などを確認しておくとスムーズですし、かかる費用の見積もりも出してもらっておくと良いでしょう。

また見積もりをきちんと見るといらない物が多く含まれているケースがありますので、必要ないものははっきりと伝えて省いてもらうことで費用少しでもを抑えることができます。

では契約するのに必要なものと必要のないものとはなんでしょうか。

支払わなければいけないもの

  • 家賃(日割り分と翌月分)
  • 共益費・管理費
  • 保証金(敷金)
  • 礼金
  • 仲介手数料

必要なものの例としては

  • 火災保険
  • (家財保険)

飲食店をやる上で火事のリスクは少なからずありますよね。もしも自分の店舗から火が出て他の店舗や近隣の家などに被害を出してしまった時に火災保険に入っていなかったら大変なことになります。なので基本的には火災保険はテナント契約とセットで勧められると思います。

もしテナントビルの一角を借りる場合はビルのオーナーさんがビルごと火災保険に入っている場合は必要がないこともあります。しかし火災保険が建物のみにかかっている場合は内部まで保証はされません。なのでその場合は借りるテナント部分内の保証が受けれる様に家財のみを対象にした火災保険(家財保険)をかけることを考えましょう。

火災保険とは火災の場合のみでなく自然災害に適用される保険も多く、例えば台風による暴風や大雨によって浸水によって設備が故障したなど、物が飛んできて看板が破損した場合なとに保証されるものもあります。内部の設備にまで保険が下りるかどうかは保険内容と家財も対象にしたものに入っているかによっても異なります。

火災保険には建物と家財の両方にかけることもできますし、建物のみ家財のみにかけることもできます。

家財のみを対象にした保険に入った場合は自然災害に保証はされない場合も多く、人的過失による損害に保証が下りる物が多いです。

例えばお客様が店内の設備を壊してしまった、従業員が設備を壊してしまったなどの人によっておきた事例が対象です。

各種保険会社によって保証内容が違いますので、よく確認して適切な保険に入る様にしましょう

保険は大事だからしっかり内容を確認して保証のしっかりしたものを選ベばいいんだね。

必要か検討すべきもの

  • 鍵交換費
  • 害虫駆除

虫やネズミが出ないようにきっちりと内容を確認してお願いしないとね。

鍵交換費など記載されていることもあるかと思いますが、店舗を改装して扉も変えたりする場合にはそもそも必要のないものになりますし、金額によっては自分で手配した方が安く済む場合もあります。

害虫駆除は営業を始める前にはやっておきたいものですが、内容によってあまり意味のない場合があります。軽い除菌作業くらいしかされないのであれば自身でやった方がいい場合もありますし、どうせお金を出すなら、しっかりと比較して納得できる業者にお願いする方が安心です。

飲食の場合はねずみや虫などの対策はきちんとやっておくに越したことはないでしょう。配管など虫が上がってこれるところはネットを貼るなど自分でもできることもありますので、節約したい場合は自身で調べてきっちりやりましょう。

内装工事業者を探そう

不動産の契約費用がわかったら次は内装の見積もりを取らなければいけません。

内装業者はネットで調べるとたくさん出てきます。いくつかの業者に見積もりをお願いすることで値段や内容を比較することができます。

また内装工事も内容によっては自分でできることもたくさんあります。

例えば壁紙などはインターネットやホームセンターでも自分で簡単に購入することができますし、退去時に剥がせる様な壁紙も最近ではお洒落なものがたくさん売られています。

また改装工事次第では店内に入れる客数も変わってきます。これは今後営業する上でかなり大切なことですので慎重に決定していきましょう。

例えばラーメン屋さんであればお客様同士の席の間隔が狭めで、狭い店舗にたくさん席を設けても問題ないかもしれません。なぜなら回転率を上げるためには効果的である可能性があります。

しかしフランス料理など一品あたりの単価が高い料理を提供するお店だとしたら、高級感ある雰囲気作りと共に、ある程度ゆっとりとした空間を設けなければいけないのではないでしょうか。

しかしかなりリーズナブルな価格でフレンチを提供すると言うなら席を多めに設けても良いのかもしれません。

自分がお客様になって行くつもりで想定することで、見えてくることがあると思います。

要はお客様が満足できるか、そしてそれでお店に利益が出るかどうかです。

お客様が満足しても利益が出なければ存続できません。そのバランスのちょうど良いところを探っていきましょう。

売上に大きく関わってくる席数はコロナ渦では難しい判断になると思われます。

パーテーションを設けたり、ワクチンで収束するまでの間は席を1席ずつ開けて座ってもらうなどの工夫も必要になるでしょう。

これからお店を始める人には、現状と未来のどちらも据えて考える必要がありそうです。

次は自己資金だけでなく融資を受ける予定の人には重要な部分になってくる、事業計画と融資先の選定についてみていきましょう。

事業計画書の作成

準備が着々と進んでいるようですね。

しかし融資を受ける前提で準備をしてきた人にはここからが一番重要なポイントです!

諸経費がすべてわかったところで事業計画書を綿密に作成していきます。

まずはお店のコンセプトから、想定している客層と開業する地域の立地調査の報告を作ります。

内装の図面や、内装工事にかかる日数や、オープン予定日、メニューと仕入れ先なども書き出していきます。

次に仕入れにかかる費用と売上の予想を作っていきます。原価と売価を正く理解し設定していく必要があります。

仕入れなんでまだ考えていなかった人もこの段階である程度調べて目ぼしい業者を見つけて仕入れ値など知っておく必要があります。

やることが前後することが多くなると思いますが、並行してできることからどんどんやっていきましょう。

売上から原価(仕入れ)と家賃と光熱費、また人件費や広告費などを引いて純利益を出すことができます。

最終的にかかる初期費用と開業してからしばらくの間の運転資金(3ヶ月ほど)を含めて計算します。

融資を受ける場合はこの純利益から返済できる額を導き出すのですが、実現できる数字でなければ意味がありません。融資を受ける場合には事業計画通りに物事が進んだかどうかで、次回融資が受けれるかにも影響してきます。

1ヶ月あたりの売上と手元に残る利益を正確に出していきましょう。

予想よりも早くなる、予想よりも儲かる分には問題ありません。

融資を受けたいからといって盛り過ぎると実現不可能になってしまします。必ずできるであろう数字を書いていきましょう。

融資先を選定する

開業をする際に自己資金があるのが一番好ましいですが、なければ開業できないかと言うとそうとも限りません。ローンを借り入れることで自己資金が少なくても事業を始めることができます。

しかし自己資金がほとんどない場合は安定した収入がある、もしくは安定した収入のある保証人がいる、担保になるような物があるなどの条件がないと借入は難しいでしょう。

また手元に資金があり借入できそうな銀行の候補がいくつかある場合は利息などをよく確認してより良い銀行を選んでいきましょう。

融資先の選定としては3つのパターンが考えれらます。

1・家族から借りる

2・地銀

3・公金(日本政策金融の公庫)

家族や親戚や知人から借りる

この場合は一番利子などがかかりにくく安心かもしれません。

しかし失敗して返せないなどとなった時には信用を失い、金の切れ目が縁の切れ目となることがありますので、そのことをぜひ胸に留めて、失敗しても何がなんでも返済しなければなりません。

当たり前の子なのですが借りたお金は返さないといけません。

身近な人との貸し借りの場合でも必ず契約書を書くことにしましょう。

そして返済する際もきちんと書き留めるか、振り込みにして通帳記帳するなどの記録を残しましょう。

身近な人との揉め事ほどしんどいものはありません。借りた方は大したことないことと思っていても、貸した方は細かく覚えていますし、関係に優劣や蟠りができやすいものです。

大切な人と揉めることのないように身近な人からお金は借りることはおすすめしません。

親戚から借りるのは厳しそうだな・・・

地銀で借りる

地銀で借りるにはまずは信用があることが必要です。

サラリーマンとして安定した収入を証明できることや、不動産などの担保があることなど、かなり信用がないと借入は難しい様です。手元に多くの資金がある場合や、自営業で安定して利益を出している場合は貸してもらえる可能性もあるので。まずは事業計画書をもって相談してみるのも良いでしょう。

自営業の場合は当たり前ですが確定申告をして証明できるものが必要です。

私は会社員だから保証人になれるかもしれないわ

公金で借りる

自営業で続けてきた人や、手元にある程度の資金はあるけど信用がない人には公金がおすすめです。一番借りやすいといってもいいのがこの公金です。公金は事業を始める人に無担保で貸してくれるありがたい制度がります。

しかしデメリットとしては地銀などに比べて利率が高いことです。サラリーマンで信用のあるひとはまずは地銀から相談に行くと良いでしょう。

工事を着工する

融資の審査が通って振り込まれる日が確定したら、ようやく工事を着工することができます。

工事完了日がわかり、オープン予定日が決まったら、工事と同時進行でやるべきことがたくさんあります。調理器具の購入や、営業許可申請、仕入れ先との契約、ゴミ業者との契約、看板やフライヤーの作成をできることから順番に行っていきましょう。

できることから並行してやることが大事ですが、お店が出来上がっても営業許可が降りていなければ営業はスタートできません。

早く営業許可申請ができるようにまずは調理器具を探すところから始めていきましょう。

なぜならば許可を取るために必要な冷蔵庫や二層シンクなどは先に決めてしまわなければ図面にサイズを書き込むことができません。

これらがある程度決まってから図面を書いて許可申請をします。

申請をしてから現場での立ち合いがありますので、それまでに実際に店舗に配置されるように手配しましょう。

什器の購入

先ほども言いましたが、内装工事と並行してやるべきことは山ほどあります。順番は前後してもいいので、できることから取り組んでいきましょう。

調理器具の選定と購入は許可を取る上でも必須なので早めに他のことと並行しながらでも行いましょう。

インターネットで看板を検索するとたくさん出てきます。地域名と看板で検索すると良いでしょう。デザイン込みの場合も、デザインを入稿して依頼する場合も値段が明記されていますので比較して依頼すると良いでしょう。

一番安価で済ませないなら中古品で揃えることです。

中古を手に入れる方法としてはヤフオク・ジモティー・テンポスなどが挙げられます。

近隣にテンポスがある場合は、まず足を運んでみてください。大きさや型番など参考になります。

気に入った物があれば写メを撮っていいか聞いて撮っておくと便利です。型番などを控えておくことでネットでも正確なサイズを知ることができます。

また店舗で定員さんに断ってからサイズを計らせてもらっておいても良いでしょう。その場合はメジャーを持っていくことをお忘れなく。

テンポスには新品も売っていますので、中古がいやだと言う方にもおすすめです。

ヤフオクにも新品が出品されていることがあります。ただ送料がかかることがほとんどですので、それも踏まえて比較しましょう。

ジモティーは近隣で欲しいものを出品されている場合は自分で取りに行くことで送料をかけずに購入することができますよ。しかしジモティーは基本的に中古品になります。

新品が欲しいという方にはテンポスはオンラインショップもありますし、ネットショップでは様々なショップで比較して購入できます。

またテンポスの場合は実店舗よりオンラインの方が安い時があります。その場合は店舗でオンライの価格を伝えると同じ値段にしてもらえる場合があります。

オンラインショップでは特にアマゾンは新品の価格を比べ安いので一度参考に見てみると良いでしょう。

パナソニック( 旧サンヨー) SUC-N1241J  冷蔵コールドテーブル

福島工業 冷蔵コールドテーブル TMU-50RE2 W1500×D450×H800

RFT-150SNF ホシザキ コールドテーブル(ヨコ型)業務用冷凍冷蔵庫

看板の見積もりと依頼

看板はお店の目印としてなくてはならないものですね。

特にこだわりがない人は看板屋さんに頼んでもデザインしてくださるところも多いです。

節約したいなら自分でデザインするのが一番安上がりです。

こだわりたい人はデザイナーさんにお願いすることもできます。

クラウドワークで依頼すると比較的安く、かつ良いデザインをお願いすることもできます。

ロゴを作ったりデザインに凝りたい人も多いのではないでしょうか。

看板のデザインにロゴなどを入れる場合は名詞やフライヤーにも影響してきますので、オープンまでにすべて完成できるように、デザインはなるべく早めに考えると良いでしょう。

デザインさえ決まればインターネットで看板屋さんを探しデータを入稿すれば作って頂けます。

自分でデザインする場合にはいくつか見積もりを取って安いところもしくは早いところを選ぶと良いでしょう。

仕入れ業者を探そう

飲食を始めるにあたってなくてはならないのは仕入れです。

仕入れ先は業者さんが集まる展示会などに申し込んで一度にいろいろな仕入れ先をみることもできますし、市場などに買い付けに行くこともできますし、農家に直接出向いて契約することも考えられます。

展示会では気になる仕入れ先が見つかったら、業者によってはサンプルをもらうこともできます。総合的に扱っている業者の場合はカタログをもらいましょう。

またお酒の場合は総合的に扱っている会社を選ぶと便利です。様々な商品が同じ業者から仕入れられるのは支払いの面でもまとまっていて便利ですし、大きな会社は対応も早いので急な発注などにも対応してもらえたりと助かることも多いです。

ワインなどに特化しようと思っている場合は別で専門的な知識がある専門業者とも契約することをおすすめします。

ワインの専門業者には、やはり総合的に取り扱っている業者にはない商品があることや、スタッフも専門的な知識が豊富で話がスムーズです。ワインなどは特に保管状態なども信頼できるので良いでしょう。

仕入れ業者との打ち合わせ

お酒などをどれくらいの量を仕入れたら良いかわからないという人は一度業者の方に店舗まで来てもらってお話しするのが良いと多います。

席数とコンセプトなどからどれくらい必要か経験からある程度のアドバイスを下さることもあります。

食品の場合は1人前×席数×想定している回転率から必要な仕入れを導いていきます。

またオープン前に身内などを招待して営業してみることで、自分が想定していたことと現実とのズレを修正していくことができますよ。

うまくお店が回らなくても知り合いだからこそ少し許してもらえるところがあるので、ぜひプレオープンを検討してみてはいかがでしょうか。

業者さんと話して見積もりを撮ってみたり、実際に仕入れてプレオープンすることでオープンに必要な仕入れが決まったら発注します。

最近の発注はFAXなどではなくタブレットやパソコンですることがほとんどです。店舗には端末を用意する必要があると思います。

業者によっても異なりますので確認しましょう。

またレジをスマートレジにする場合にはタブレットを用意すると便利です。

レジとクレジット決済の導入

スマートレジの導入

近年ではスマートレジを導入している店舗が多いです。スマートレジには様々な会社が提供している物があり、中には無料で利用することができるものもあります。有料プランを使うことで多くの機能を使うことができたり、データの集計を過去に坂登ってできるのも便利です。

メリットとしては

  • 客単価などのデータ分析できる
  • 過去にさかのぼって分析したり前年比を出したりできる
  • メニューなどを登録しておけるので会計がスムーズ
  • 売上がレジを見てすぐわかる

スマートレジの代表的なサービス提供としては「エアレジ」「ユビレジ」などです。

またメニューが少なく2〜3程度のメニューしかない店舗であれば電卓さえあればお会計してしまえるのでレジが必ずしも必要かということも事業に合わせて考えてみても良いでしょう。

アドバイザー

スマートレジを導入すると会計がスムーズなだけでなく、曜日ごとや時間ごとの売上解析もできて便利ですよ。

クレジット決済の導入

クレジットカード決済サービスを提供している会社はたくさんあります。会社によって手数料も違いますので自分がターゲットにする客層に合わせて比較すると良いでしょう。

また最近ではキャシュレス化が進んでいるためICカードやApple payなども視野に入れて選びましょう。

サービスを提供している代表的なものは下記です。

  • 楽天ペイ
  • square(スクエア)
  • Storesターミナル(旧コイニー)
  • Air Pay(エアペイ)
  • タイムズPay

手数料はほとんどが3.24〜3.74%となっていて、スクエアだけが3.25〜3.95%と少し高いようです。

しかしスクエアの便利な点としては端末が小さく充電などが必要ないところと、タブレットがなくてもスマートフォンに端末を差し込んで決済が可能なことです。

飲食店でこれからスマート決済を主に考えている人におすすめなのはエアペイです。

エアペイの場合はPypayやLINEペイまたd払いやAUペイが利用できます。

また中国人をターゲット、もしくは来店の可能性がある場合はエアペイならwe caht ペイとalipayが利用できます。

コイニーでもwe chat ペイが利用できます。

楽天ペイの場合は楽天ペイとAUペイが利用できます。

またタイムズペイでは二回払いだけでなく分割払いに唯一対応しています。かなり高単価のお店の場合には役立つでしょう。

またクレジット決済システムの導入は1つだけでないといけない決まりはありませんので、用途に合わせて2つほど申し込むこともできます。

ほとんどの場合はネットから申し込みで実店舗の確認が必須になっています。店舗の写真添付などが必要になるかと思います。

では次は営業許可申請と防火管理者の届についてみていきましょう。

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