2・店舗物件探しと周辺の調査

仕事&資格

コンセプトが決まったら次は物件を探しです。

まずはインターネットを使って希望エリアの不動産情報をたくさん見てみましょう。

気になる物件が見つかったら不動産屋に問い合わせて観に行くのと同時にその周辺の市場調査をしましょう。

とても良い物件が見つかって、素敵なお店を作ったとしても、訪れる人がいなければ経営は成り立ちません。

物件を探すよりまず希望エリアの市場調査を優先しましょう!

出店地域の市場調査

あなたが出店したいエリアの候補がある程度決まったら、まずしなければいけない事は近隣の店舗や利用客などの市場調査です。

市場調査はリサーチ会社などに依頼すれば時間帯ごとの駅の利用者数や年齢別の人口などを調べることができます。

データはもちろん大切ですが、まずは自分の目で見に行ってみましょう!

思っていたのと少し違うと言う事はよくあることです。

なので実際に行ってみて競合になるお店があればその店を利用してみましょう。一体どんな人が利用しているのか実際に見ることができます。

また同じ地域でも通りによっては通行人の年齢層や性別が違うことがあります。私たちも普段道を歩く時に通り慣れた道ってありますよね。駅近くだとしても裏路地と表通りでは人通りや雰囲気は全然違います。

また女性は入り込んだ道や暗い道は通らない可能性もあるでしょう。このように実際に行ってみることでわかることがたくさんあります。

また市場調査をしながら物件を探すこともできます。別件との出会いは人との出会いと同じで縁で繋がる事があります。たまたま通った場所やたまたま知り合った人、そういった偶然からつながっていくことも多いものです。

お店をしたいと思ったらまずは市場調査をしにたくさん歩いて、たくさんのお店や物件を見に行ってみましょう。

テナントを借りるか購入するか

市場調査をして実際にやりたいエリアが決まったら次は物件を探しましょう。

お店をやるにあたって二通りのやり方があります。

あなたはどっちがいいですか?

  • 1・テナントを借りる
  • 2・物件を買う

ほとんどの方がテナントを借りる方が多いと思います。しかし元々物件を持っている場合や、住宅兼テナントとして建てたい、または古民家を改装したいと言う場合は物件を買うことが多くなります。

田舎でカフェやオーベルジュなど宿泊施設を併設したレストランをされている方には購入されている方も多いでしょう。

テナントを探す場合

テナントを探す場合はインターネットや直接不動産屋に行って探しましょう。

まずインターネットで探すことをおすすめします。

同じ物件がたくさんの不動産サイトに載っていたり、違う不動産屋なのに同じ物件を載せている事はよくあります。より多くの自分の興味のある物件を持っている不動産屋を見つけましょう。

また市場調査の際に見つけた物件がインターネットで見つからない場合には、物件に貼られている不動産屋に直接問い合わせましょう。

テナント探しの際に注意するべき点があります!

費用を抑えたい人は居抜き物件を借りることでスムーズに始めやすくなります。

居抜き物件とは以前も飲食店がされていて設備等がそのままになっているケースが多いです。そのため改装費は控えることができ開店資金が少ない人には大変お勧めです。

しかし便利な居抜き物件には注意すべきポイントもあります。

内装が好みでない場合は改装費が多くかかる場合があることと、以前そこでされていた飲食店の評判が悪い場合影響受ける恐れがあります。

また業績不振で閉めた恐れがある場合は、同じようなコンセプトの業態でなかったかを市場調査をやり直した方が良いでしょう。

一から配置を含めた内装などを思い通りに作りたい場合は、スケルトンを選ぶようにしましょう。

スケルトンとは契約解除の際に現場復帰、つまり何の装飾もないコンクリートの状態にまで戻した物件のことスケルトンといいます。

居抜き物件に比べて改装費用はかかりますが自分好みのお店にすることができます。

物件を購入する場合

テナントを借りるよりもはるかにお金がかかります。まずは家を探しその後内装の工事をすることになります。

家を探す際は賃貸用の不動産屋ではなく分譲を専門に扱っている不動産屋で探しましょう。

家を買うことにはメリットとデメリットがあります。

メリットとしては自分の資産になることです。また自宅兼店舗と言うことが可能なので通勤も楽ですし生涯の仕事として続けていくことができます。

デメリットとしてはお店がうまくいかなかった際に簡単に止められない点です。

物件を買ってお店をすると言う人の多くはローン組んで家を買うことになると思います。物件の購入や内装工事等にかかる費用を営業しながら返済しようと計画しますがうまく利益が上がらなかった場合返済することが難しくなります。

お店を止めて売却したとしてもローンが残る場合は一括で返済しなければなりません。

また住宅兼店舗としていた場合は引っ越し代などさらに費用がかかるでしょう。

と言うわけで飲食店を開業する際に個人事業主レベルでは物件の購入はあまりお勧めしません。

しかし街中ではなく田舎で飲食店をしようと思うのであれば話は別です。

安くで物件を買いそこで暮らしながら売り上げを上げる自信があるならば、良いのではないでしょうか。

しかし古い物件には資産価値がないことも覚えておきましょう。うまくいかなくて売ろうと思ったときには土地の値段くらいでしか売れない事になるかもしれません。

資金に余裕があり建て替えることができる人や、安くて良い物件を見つけた場合、店がうまくいかなくても他に仕事がありそのまま家として活用できる人などは良いのではないでしょうか。

物件を選ぶ際の注意点

これは信じる人と信じない人がいると思いますが、場所によってそれぞれ気の流れが違います。

気の流れ?そーゆースピリチュアル系はどうでもいいよって思ったかもしれませんね。

しかし今まで前は何度も通りかかったけど、なんとなく入る気にならなかった店ってないですか?

たくさんの経営者たちが会社や家に風水を取り入れてインテリアを考えられていたりする話は聞いたことがあると思います。

物件を選ぶ際に入り口やトイレの位置など風水ももちろん参考にすると良いと思いますが、それ以外にもぜひ注意してほしい点があります。

市場調査と被る点になりますが、もし居抜き物件だった場合や、以前も店舗として営業されていた物件の場合はどんなお店で、どのくらい続いていたかを調べましょう。

例えば以前リサイクルショップだったり、飲食店だったり色々変わったけど最後は自転車屋さんで落ち着いた場所があります。

この場所はよくお店が変わるなぁと思っていたのですが、単に以前の事業がその場所にあっていなかっただけだったようです。自転車屋さんになってからは長い間続いています。

しかし中にはやり手の飲食経営者がやってもすぐに店を閉めてしまった場所もあります。その場所は何度も潰れている場所でした。何をやっても流行らずに何度も潰れている場所があります。このような場所は単にその事業がその場所に合っていないというだけではないかもしれません。

照明は明るいのになぜが暗い感じがする

早く出たいと感じる

あまり入りたくない

そんな雰囲気の物件は結構あります。なのでぜひ内覧に行く際はご家族や友人など感受性豊かな人に一緒に付いてきてもらっても良いかもしれませんね。

では良い物件が見つかったら、契約の前に保健所に事前相談に行きましょう。

保健所に事前相談に行く

都道府県によって事前相談に行く場所は違う場合もありますが基本的には保健所です。

良い物件が見つかったらテナントを契約する前に、まずはお店を開きたいと思う地域にある保健所に行きましょう。

飲食営業許可を取るには想定していた以上に改装が必要だとか、内覧だけではわからなかったことが見えてきたりします。

保健所は「〇〇市 〇〇区 飲食営業許可」などで検索するとすぐに見つかります。

京都市の場合は区ごとの保健所ではなく、医療衛生センターで飲食営業許可の申請や相談をすることができます。

店舗があるエリアを管轄する保健所がわかれば、電話で確認してから相談に行くとスムーズで良いでしょう。

相談に行く際に持っていくもの

相談に行かれる際は物件の図面を持って行きましょう。

内覧の時にもらう簡単な間取り図で問題ありません。内覧の時にメジャーを持っていき、大まかの長さを測って図面に書いておくと大変便利です。

外観の写真などもあれば持っていくと良いでしょう。内覧の時に写メを撮らせてもらっておくと、あとあと自分でも確認できますし、ぜひ断ってからたくさん撮らせてもらっておきましょう。

営業許可を取得するには必要な設備がいくつかあります。

それらの配置など内装工事の参考になる意見がもらえるでしょう。

また営業許可を受ける際には消防の点検も必須になりますので、消防への相談も必要になります。

保健所に行った際に消防のことも質問しておきましょう。何処で相談できるかなどを教えてくださるはずです。

相談にいく時には間取り図などを持っていくといいんだね

相談する内容

保健所に行ったら飲食店をしたい旨を話して、担当者を呼んでもらいます。

それから図面(間取り図)を見せてコンセプトを話した上で、設備としてどのようなものが必要なのかなどを聞いてメモして行きましょう。

この時に申請書と設備や間取りの参考になるような資料をいただけるはずです。

申請書はこの時にもらっておくと許可申請がスムーズになります。

書き方などわからないことはどんどん質問しておきましょう。

これらを参考に何を買わなくてはならないのかがわかってきます。これをもとに設備にいくらくらい費用がかかるかも見えてくるでしょう。

またそれらの配置などにも考慮して内装工事をおこなう計画を立てましょう。

先に必要な設備を知っておくとインターネットでも色々探すことができて便利です。

飲食店の必須条件

  • カウンターや壁などで区画された調理場を設けること
  • 給湯設備を設けること
  • 冷蔵設備を設けること
  • ステンレスもしくは合成樹脂等の材質の調理台を設けること
  • 客席を設ける場合には客が使用しやすい位置に便所を設けること
  • 調理場の床はコンクリートなどで洗い流すことができること
  • 二層式シンクおよび手洗用シンクを備えること

これらは飲食店なら求められる最低条件になるかと思います。

この他にも換気扇の有無など、都道府県によって設備の基準に違いや、これ以外にも取り扱う食品によって必要になる設備等がありますので、詳しくは営業予定場所を管轄している保健所に直接聴きに行きましょう。

営業許可申請の際に必要な準備書類

  • 営業許可申請書
  • 営業設備の大要・平面図
  • 営業施設までの案内図(周辺地図)
  • 登記事項証明書(法人に限る)

テナントを借りる場合は1日でも早く営業を開始したいと思ってしまうでしょうが、焦っても逆にやることが増えることがあります。

申請を出した後は実地調査が行われますので、再調査などにならないように、内装工事の内容や調理器具の選定と設置位置などが明確になってから図面を描き申請を行うのが良いでしょう。

内装工事と並行して調理設備を探していきましょう。

コールドテーブルやフライヤーなどしっかりと実物を見て調理器具を揃えたい場合は調理関連店舗に直接足を運ぶことをお勧めします。

調理設備は高額なものが多いので、費用に合わせて新品だけでなく中古も視野に入れて見てみると良いでしょう。

また実物を見てから型番やメーカーなどでインターネット上で安いものを探すこともできます。

インターネットで購入される場合はサイズが記載されていることがほとんどなので、実際に届く前でもサイズを確認して図面に書き入れることができます。

実地調査の際には概ね店舗が出来上がっている必要がありますので、できることを並行して進めながら、時期をみて営業許可申請を行いましょう。

相談してみて問題なさそうならテナントの契約準備をしましょう!

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